Le logement social en Italie

Contexte historique du développement de l’immobilier social

Les mesures d’après-guerre en faveur du logement populaire ont contribué en Italie à la diffusion de la propriété immobilière, d’abord en favorisant la construction des logements puis, dans les décennies suivantes, en favorisant le rachat des logements par le passage de la location à la propriété.

Une grande partie du patrimoine immobilier, produit par le plan INA-Casa et par les autres lois des années 1960 et ultérieur sur le logement populaire, devint propriété des familles qui l’habitaient. En 1971, l’Italie enregistra un taux de propriété des logements de 44.2%, parmi les plus élevés d’Europe. Ce résultat est atteint avec de grandes difficultés – du fait de l’âpre conflictualité politique et sociale durant ces années – sans cependant que l’on puisse atteindre l’équilibre entre l’offre et la demande dans le secteur de la construction populaire.

Le problème du logement en général demeure ouvert : le secteur reste sujet à de fortes spéculations immobilières dues à des sociétés et des "constructeurs privés" qualifiés de manière méprisante de "palazzinari", par la manière agressive avec laquelle ils effectuent les investissements dans l’immobilier résidentiel et commercial, agressant trop souvent indistinctement l’environnement rural ou urbain.

Le chapitre du logement populaire ne s’est jamais refermé et avec lui ne s’est jamais équilibré le marché de l’habitat locatif, malgré la forte présence des familles qui habitent dans des logements en propriété.

Orientation politique et exécution actuelle

A la suite de la réforme législative de 2001, la compétence de la construction du logement social en Italie est passée du gouvernement central à l’échelle locale. Désormais, la tâche du gouvernement central se concentre sur la macroprogrammation et le co-financement des projets.

Les différents types de logement social en Italie peuvent être catégorisés ainsi :
•    Le logement public aidé : cette catégorie comprend tous les logements construits par les autorités publiques (généralement par les IACP, Institut Autonomes pour les logements sociaux, et les municipalités) et financés soit uniquement par le gouvernement central ou par une combinaison du gouvernement central et local ainsi que par les autres autorités publiques ; ces logements sont accessibles à la location aux ménages les moins aisés qui répondent aux critères requis par la législation.

•    Le logement subventionné : cette catégorie inclut les logements en partie financés par les subventions du gouvernement central ou local avec déduction des intérêts et sont seulement accessibles aux bénéficiaires qui répondent aux conditions légales. La subvention du taux d’intérêt varie selon la fourchette de revenu du bénéficiaire et peut être équivalente à 30 %, 50 % ou 70 % du taux d’intérêt. Les logements sont construits par des coopératives, par des entreprises commerciales et aussi par des particuliers.

•    Le logement municipal assisté : il s’apparente au logement subventionné, à la différence que la vente du logement construit par l’entreprise ou la coopérative soit assujettie à une convention avec la municipalité, selon laquelle des conditions intéressantes sont consenties au promoteur, en contrepartie il doit accorder aux acheteurs des conditions favorables. Les logements peuvent être vendus moins cher que le prix du marché ou à un prix réduit.

Réserve foncière

En 2001, le parc de logements italien atteint 26 526 000 logements. Ceci représente 471 logements pour 1 000 habitants, ce qui est bien au-dessus de la moyenne des pays européens. En 2002, 80 % des familles sont propriétaires, et parmi les 20 % locataires restantes, environ 80 % louent à un particulier et 20 % habitent dans un logement social loué à une autorité publique. En 2002, 24 % des logements en Italie étaient inoccupés. Ce taux de vacance est très élevé par rapport à la moyenne européenne. Cependant, le niveau de logements vacants varie de façon significative entre les différentes régions du pays. Dans le nord, 19 % des logements sont vides ; ce taux atteint 20 % dans le centre et 34 % dans le sud.